Отдел продаж:

8 (383) 362-21-12

Инвестиционный отдел ЖК «Аурум»

Вложения в недвижимость - один из самых рентабельных видов инвестиций.

Мы продолжаем знакомить наших читателей с информацией из первых рук
Сегодня наш гость-эксперт - Вячеслав Геннадьевич Кривошапкин, директор по развитию строительной компании УНИКОН, и речь в интервью пойдет о различных аспектах инвестирования в строительство недвижимости. Какие преимущества получает инвестор в недвижимость в городской черте, какие минусы есть у индивидуального строительства, какой способ инвестирования подходит для частных лиц? Эта тема весьма актуальна для тех, кто намерен вложить свои деньги в строительство недвижимости.

Ваше мнение о Федеральном законе № 214?
Создается впечатление, что наши власти, пытаясь контролировать все и вся, постоянно забывают о самом эффективном методе контроля – рыночной конкуренции. ФЗ 214 в том виде, в котором он просуществовал около года – до внесения в него последних изменений – препятствовал отношениям строительных организаций и финансово-кредитных учреждений. Строительство сейчас развивается динамично, это именно та отрасль, которая более всех нуждается в кредитовании – а финансовые учреждения обеспечить ее денежными средствами не могут. Я полагаю, разумнее было бы создать закон, который, наоборот, был бы нацелен на слияние промышленников, производителей, строительных и финансово-кредитных учреждений. Привлекательность ситуации для инвесторов сейчас в том, что банк, выдавая ипотечный кредит, в обязательном порядке проверяет строительную организацию. Во всех серьезных банках сегодня присутствуют специалисты-строители, которые в состоянии проверить качество проекта, оценить качество строительства, понять достоверность декларируемых сроков сдачи объекта. Коррупции здесь быть не может: банк, выдавая кредит строительной организации, рискует своими собственными деньгами и заинтересован в том, чтобы строительство было закончено вовремя и быстро окупилось.
Поэтому считаю альянс банка и строительной компании - самый замечательный союз!

Несколько слов о различиях малоэтажного строительства и строительства в многоэтажке?
- Для начала следует определиться, что именно мы понимаем под малоэтажным строительством: фанерные дачные домики или загородные дома. Дело в том, что на данный момент сложилась следующая ситуация, когда под термином «малоэтажное строительство» понимают разные вещи, и тому есть причины. Прежде всего – это глубоко укоренившийся в нас советский менталитет, воспоминания о том времени, когда все строили дачи собственными руками как могли, а выходило, - как попало, материалов не было, опыта не было, не было даже представления о том, как это должно быть. Наша архитектура в советские времена была задушена – первоочередной задачей было получить жилье, а в каком доме – без разницы, тем более, что никто и не спрашивал. Вот и получается, что сейчас люди, у которых есть доступ к земельному участку и возможность вести на нем индивидуальную застройку, не знают, с какой стороны браться за это дело. Волшебное слово «земля» и не менее волшебное слово «собственность» заставляют людей пускаться в авантюры. Люди получают земельный участок – строят дом по несогласованным проектам. Как следствие – затем у них возникают трудности с узакониванием и регистрацией собственности.

Все у нас хитрые: «Построю сам, обойдется дешевле». Сел, нарисовал, раскрасил цветными карандашами, представил, что все так и будет выглядеть. А на деле все получается совершенно по-другому, материалы дорогие, их надо больше чем есть, возможностей нет, технологии никто не знает, отсутствие инженерных знаний в строительстве приводит к тому, что дома либо выходят откровенно плохими, либо их вообще не достраивают. Одна из основных проблем ныне существующих коттеджных поселков – отсутствие единой архитектуры, единого стиля. Зачастую – отсутствие инфраструктуры, инженерных коммуникаций. Отопление и канализацию каждый делает, как может. Поэтому вырос красивый дом – а рядом сосед построил нечто вроде курятника, и с этим приходится мириться.

А как же организованные коттеджные поселки?
Организованные загородные поселки – это, прежде всего, недешевое удовольствие. Да, земли у нас априори много. Но что такое земля? Без электроэнергии, газа, канализации, асфальтированной дороги она никому не нужна. Появляется участок, к нему подтягивают коммуникации – и стоимость земли возрастает кратно. Не следует забывать и о том, что себестоимость строительства 1 кв.м загородного дома площадью менее 100.кв.м намного выше, чем строительства 1 кв.м дома площадью более 100 кв.м. Лично я не представляю себе серьезное интересное предложение по загородному строительству, себестоимость которого была бы ниже 14 000 рублей за кв. м. Плюс ко всему, следует учесть, что организованный поселок – это еще и работа управляющей компании, обслуживание, за которое следует платить. В месяц эта сумма составляет минимум 12-14 000 рублей – кроме налога на имущество. Подводя итог по строительству загородного дома – приходится выбирать между средней ценой и отсутствие комфорта по сравнению с городским домом, либо тот же комфорт, что и в новостройке, но за гораздо большие деньги.
Плюс ко всему, если человек живет за городом, у него гораздо меньше времени уходит на отдых – ведь до дома еще надо добраться, добраться через пробки по нашим дорогам, качество которых оставляет желать лучшего... А тут ведь еще и ребенка в школу или детский сад отвезти надо. Поэтому хороший загородный дом сегодня могут позволить себе состоятельные люди, которые, в частности, могут обеспечить себя персоналом, который следил бы за домом, и его охраной – в частности. Кроме того, ипотеку на строительство частных домов банки дают крайне нелегко. Прежде всего, потому что строительство особняка осуществляет сам его хозяин, который нанимает «вольную бригаду», в то время как банки предпочитают сотрудничать с серьезными строительными компаниями, которым они доверяют – да и то, после проверки финансового состояния, документации, разрешения на строительство. Частному лицу оформить все это малореально. Поэтому есть смысл задуматься над тем, что выбрать – загородный дом или хорошую квартиру в новостройке.

В частности, возможность ипотеки – один из плюсов приобретения жилья именно в городской новостройке. Ипотечные кредиты на недвижимость в многоквартирных домах выдаются на срок до 30 лет, ежемесячный платеж в данный момент времени примерно приравнивается к стоимости аренды однокомнатной квартиры.

Однако ипотека выдается в том числе, и на вторичное жилье…
Да, однако банки при выдаче ипотечного кредита обращают внимание не только на справку о реальном доходе. Федеральный закон 214 позволяет банкам брать в залог выданного кредита инвестиционные права. Конечно, ипотечные кредиты распространяются на первичный и вторичный рынок. Однако, как я полагаю, банки в ближайшее время будут более щепетильно относиться к обеспечению квартир на вторичном рынке, которые они берут в залог. Потому что жилищный фонд катастрофически ветшает, квартир достойного качества становится все меньше. Если в определенное время банки выдавали ипотечный кредит под залог любых квартир, то в ближайшее время они начнут обращать внимание на их состояние. У нас много панельных многоэтажек, срок эксплуатации которых давно вышел, а капитальный ремонт проводится с нарушением регламентов… во что они превратятся через 30 лет, сохраняться ли?

Какие схемы приобретения жилья используются сейчас, помимо ипотеки?
Существуют коммандитные товарищества, жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы. Думаю, что в ближайшее время доля инвесторов, которые прибегают к услугам коммандитных товариществ и кооперативов, будет значительно уменьшаться. Дело в том, что, приобретая квартиру через кооператив, человек вселяется в эту квартиру после выплаты вступительного взноса, но квартира является собственностью кооператива до того момента, когда человек рассчитается за нее полностью. Сроки расчетов достаточно приличные, но уверенность отсутствует, гарантий нет никаких (имеется в виду состоятельность кооператива, какие он взял обязательства перед своими жильцами и какие активы вложены в приобретение квартир). Финансовые расчеты в ЖНК и ЖСК – процедура более чем сложная. С одной стороны - поджимают обязательства перед людьми, которые внесли первоначальные взносы и им нужно передавать квартиру, а с другой – всегда есть необходимость привлечь новых участников кооператива для того, чтобы денежный оборот шел, и обязательства исполнялись. Не скажу про все кооперативы, однако – это мое субъективное мнение – некоторые из них используют «эффект пирамиды», они существуют до тех пор, покуда количество входящих покупателей равно хотя бы количеству людей, перед которыми есть обязательства по приобретению квартир. Как только входящих покупателей станет меньше, у кооператива начнутся проблемы.

Ипотека же подразумевает отношения прозрачные. Ты выбираешь квартиру, заключаешь кредитный договор. Заемщик, приобретая по ипотеке у застройщика права на будущую квартиру, имеет достаточно приличную долю уверенности в том, что эта строительная компания проверена и его не подведет. Отношения со строителями заканчиваются после сдачи объекта, отношения с банком продолжаются до погашения кредита – по вполне понятным условиям, четко расписанным по месяцам на протяжении определенного срока.
Наша строительная компания подходит к работе с инвесторами индивидуально. Первоначальным взносом может являться произвольная сумма, дальше мы прописываем график погашения, и что очень важно, указываем конкретную сумму индексациистоимости 1 кв.м на весь период.
До окончания строительства проектная организация оказывает услуги по перепланировке квартир – можно внести изменения в проект по желанию будущих собственников.

Что бы вы посоветовали человеку, который решил приобрести жилье в новостройке?
В первую очередь – определить, в каком районе вы хотите жить, в каком доме (кирпича или панель). После этого можно приступать к выбору застройщика. Немаловажным фактором выбора является стабильность работы строительной компании, качество построенных ее объектов, соблюдение сроков строительства. Главное, я бы посоветовал всем инвесторам интересоваться перспективами компании: последний это объект, или у компании есть еще перспективные разработки, планы строительства новых домов, земельные участки, которые она оформляет. Может получиться, что все издержки, которые есть у компании, выйдут на свет как раз на последнем доме, если у компании нет в заделе других объектов. Если у компании есть перспективы – без сомнения, деньги можно вкладывать. Далее – в обязательном порядке проверьте, есть ли у компании разрешение на строительство и проектная декларация, показать вам их обязаны. Если документы в порядке, можно оформлять договор – и обязательно зарегистрировать его в органах юстиции. Например, в нашей компании договор долевого участия сразу регистрируется в учреждении юстиции, что автоматически предотвращает вторичную продажу данного объекта. По всем проектам получены разрешения на строительство, а по программе ипотечного кредитования мы аккредитованы в пяти банках.
Не для кого не секрет, что вложения в недвижимость – один из самых рентабельных видов инвестиций, понятно, что вложения в новое жилье – тем более выгодны.

И всем обязательно хотелось бы пожелать, чтобы Ваш дом был островком тепла и уюта. Пусть жизнь в нем приносит Вам радость, спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

Автор: Кривошапкин В.Г.

все документы