Отдел продаж:

8 (383) 362-21-12

Инвестиционный отдел ЖК «Аурум»

Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке?

Последние года три наблюдается тенденция к увеличению спроса на новостройки, в 2007 году этот спрос, вероятно, вырастет еще больше. Аналитики связывают этот факт не только с увеличением уровня доходов населения и развитием ипотеки, но и растущими объемами строительства и увеличением предложений в сегменте жилья эконом-класса. К сожалению, механизм ипотеки пока больше работает на вторичном рынке недвижимости, это привело к нелепому дисбалансу цен, когда квадратные метры «вторички» оказались дороже строящихся. Впрочем, спрос на новостройки был настолько высок, что в наиболее привлекательных объектах квартиры скупались еще на уровне котлована. Однако в ажиотаже покупателям не следует забывать, что инвестирование в строящееся жилье сопровождается определенными рисками.

- Что необходимо предпринять покупателю новостройки, чтобы сократить риски связанные с инвестированием в строящееся жилье? – с этим вопросом мы обратились к начальнику инвестиционного отдела компании УНИКОН, Савицкой Светлане Николаевне.

- Прежде всего, должна отметить, что существует две группы инвесторов. К первой группе я отношу покупателей новостроек, которые инвестируют с целью приобретения жилья для проживания, таких покупателей большинство и как раз они больше подвержены рискам при покупке строящегося жилья. Ко второй группе относятся инвесторы, которые занимаются инвестициями в строящееся жилье практически профессионально, для них вложение в новостройку – это хороший способ получить прибыль. Такие инвесторы самостоятельно ведут мониторинг строительного рынка: отслеживают цены, спрос на первичном рынке жилья, строительные технологии и используемые материалы, репутацию застройщика. Понятно, что вторая группа инвесторов лучше застрахована от рисков при покупке новостройки, так как владеет информацией о рынке и опытом инвестирования. Инвесторы, впервые приобретающие жилье, теряются в потоке рекламной информации, не знают с чего начать. Таким покупателям я бы посоветовала набраться терпения, вооружиться карандашом и заняться упорядочением информации по строящимся объектам. Информацию можно черпать из специализированных изданий по недвижимости, Интернет-источников.

Для начала следует отобрать объявления с наиболее интересующими районами и адресами строек; узнать, кто является застройщиком заинтересовавших Вас проектов. Затем можно обзвонить застройщиков, чтобы получить как можно больше информации о самом доме, о сроке сдачи в эксплуатацию, времени заселения, ценах. Попросите выслать планировки квартир. Узнайте, кто будет эксплуатировать дом после его заселения, сколько будет стоить эксплуатация. Немаловажно узнать, как будет использоваться придомовая территория, будут ли в домах подземные гаражи или стоянки для машин. Все данные занесите в таблицу и сравните дома по критерию "цена-качество".

- Получается, всю работу по анализу новостроек покупатель должен проделать самостоятельно. Но ведь в городе работают агентства недвижимости. Почему бы покупателю не обратиться за помощью в агентство недвижимости?

- Исторически так сложилось, что агентства недвижимости серьезно не владеют информацией о строительном рынке, точнее в их базы данных просто не попадают привлекательные варианты строящихся объектов. Большинство строительных компаний имеют не только свои отделы продаж, но и собственные агентства недвижимости. Например, руководство компании УНИКОН пришло к решению о создании агентства недвижимости УНИКОН-Инвест с целью предложения услуг по обмену вторичного жилья на строящееся, а также для решения вопросов о расселении жильцов из ветхих домов, запланированных под снос. Помимо этого в компанию часто обращаются бывшие инвесторы УНИКОН с целью улучшения своих жилищных условий, разумеется, им проще и надежнее совершить обмен в одной компании. Помимо агентства недвижимости в компании работает инвестиционный отдел, который занимается продажей строящегося жилья. Строительная компания УНИКОН пытается сотрудничать с посредниками, агентствами недвижимости города. Однако на практике инвесторы получают информацию о строящемся объекте у посредника, а на сделку приходят к застройщику, не желая сотрудничать с агентством недвижимости. Вот и получается, что большинство строительных компаний продают свои квартиры самостоятельно, а в базы данных агентства попадают в основном «зависшие» варианты.

В любом случае, где бы потенциальный покупатель не получил информацию о строящемся объекте, ее необходимо тщательно проверить. Риск есть всегда, тем более, если инвестируешь в незавершенное строительство. Если Вы уже выбрали строящийся дом, в котором хотели бы приобрести квартиру, Вам необходимо убедиться в надежности застройщика. Его надежность, опыт и репутацию очень важно учесть, оценивая степень риска. О любой строительной компании Вы можете узнать подробнее из официальных источников (Интернет, рейтинги в специализированных изданиях) или на основе собственных впечатлений (можно посмотреть построенные объекты).

- Светлана Николаевна, какие документы должен предоставить застройщик, чтобы гарантировать инвестору безопасность сделки?
- Прежде всего, следует выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного объекта – до или после 1 апреля 2005года. Если такое разрешение застройщиком получено после 1 апреля 2005 года, то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее надо удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Право застройщика на земельный участок на основании договора аренды земельного участка или свидетельства о праве собственности на него обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Рекомендую выяснить, регистрировались ли ранее договоры участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома.

Основным документом, подтверждающим право гражданина как участника долевого строительства, является соответствующий договор между застройщиком и инвестором, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить. Прежде чем подписать с застройщиком договор участия в долевом строительстве, оговорите с ним порядок и срок подачи заявлений и иных документов в Управление Федеральной регистрационной службы.

Пожалуй, еще одним весомым аргументом в пользу застройщика может послужить предоставление возможности приобрести квартиру в новостройке по ипотеке. Банки тщательно проверяют историю строительной компании прежде, чем аккредитуют ее, поэтому это дополнительная гарантия надежности застройщика. Компания УНИКОН, например, аккредитована в нескольких крупных банках города Новосибирска: ОАО «УРСА Банк», ОАО «Банк Уралсиб», ЗАО «Газпромбанк», ЗАО «Внешторгбанк», Сберегательный банк РФ (ОАО), ЗАО «Райффазенбанк», ОАО «МДМ-Банк», ОАО «Транскредитбанк». Инвесторы УНИКОН могут получить кредит в перечисленных банках в размере от 90% до 100% стоимости квартиры.

Интервью брала Татьяна Мурейко
Савицкая С.Н.

все документы